お客様の遺産トラブルを未然に防ぐ！揉めやすい自宅の遺産分割を解決するポイントを大公開 - 遺産相続コンシェルジュ公式ブログ

お客様の遺産トラブルを未然に防ぐ！揉めやすい自宅の遺産分割を解決するポイントを大公開

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本記事をご覧くださっている相続や不動産の専門家の皆様は、お客様から、遺産に不動産を含んでいる遺産分割のご相談を受けたことがあるのではないでしょうか。
 
遺産が、現預金や有価証券などの換価しやすいものや、1円単位で分けられるものばかりであれば、相続人の間で大きな遺産トラブルは発生しにくいかもしれません。
（もちろん、介護や学生時代の生前贈与などが絡むと簡単ではなくなりますが…）
 
遺産分割で特に問題が起こりやすいケースは、遺産の大半が不動産であるときです。
 

 
このように例を挙げだしたらキリがありませんが、不動産の種類や価値、相続人の生活環境などによって、遺産相続がスムーズにいかなくなる要因は様々なところに潜んでいます。
 
本記事では、自宅の遺産分割を巡る事例をもとに、揉めずに解決するためのポイントをお伝えいたします。
 
本記事のポイントはこちら。

　遺産分割で揉めやすいのは不動産

遺産分割で揉めやすい財産と言えば!?と訊かれたら、皆様も『不動産』がまず思い浮かぶのではないでしょうか。
 
不動産は現預金などの他の財産とは異なり、やはりちょっと分かりにくい、難しいところがあります。
 

 
遺産分割の際はこのような点も意識しながら不動産を分ける必要があるので、お客様はもちろん、専門家も苦慮するところですよね。
 

　自宅一つでも揉める

「うちの財産は自宅と現金だけだから相続税も掛からないし、揉めることはないよ」
 
実は、このように仰るお客様が一番揉める可能性が高いです。
「相続税がかからない＝揉めることはない」「自宅のみだから大した財産ではない」と勘違いしているのがその理由です。
 
例え相続税がかからなくても、遺産が平等に分けられないと揉める可能性が一気に高くなります。
例を見てみましょう。
 

 
評価額で分ければ1,000万円ずつですが、妹の主張である時価で分けると2,500万円÷2人＝1,250万円ずつになります。
 
兄は差額250万円に納得がいかず評価額を基準に分けようと妹に言いますが、妹は金額が平等ではないから遺産分割協議書にハンコを押さないと認めず、話し合いは平行線のまま。
そして遺産分割で争うケースに発展することもあります。
 
上記の例に、相続税は関係ありませんよね。
 
 
また、自宅を大した財産ではないという親の価値観で見ると揉めます。
もしかしたら、時価500万円や1,000万円の自宅は、親の立場からすれば大した財産とは呼ばないかもしれません。
 
しかし子からしてみたら、売れば500万円、1,000万円が手に入るわけですから、生活資金の足しにしたり、欲しい車を買ったり海外旅行に行ったりできるなど、すごい財産だと感じることもあるでしょう。
 
　
※令和元年の遺産分割事件（最高裁判所ホームページより）
 
実際に、上記の表をご覧いただくとお分かりいただけるように、遺産分割で揉めている件数のうち77％は、遺産総額5,000万円以下のご家庭なのです。
 
「大した財産ではないから揉めない」という思い込みは間違いであるという事実が、この表からもよく分かりますよね。
 

　遺産分割で揉めると家族仲が壊れる

どんなに仲の良かった家族でも、遺産分割で揉め、調停や裁判まで争ってしまうこともあります。
「うちの子どもたちは仲がいいからきっと大丈夫」と楽観視する親御さんもいらっしゃいますが、先程お伝えした通り、遺産争いの火種はどのご家庭にも潜んでいるのです。
 
そして一度遺産争いに発展してしまうと、その火種はなかなか消えてくれません。
数十年経っても消えないことだってあり得るのです。
 
弊社の代表・松尾の実体験ですが、祖父母の遺産相続の際に親とその兄弟が揉めたことで兄弟仲がギクシャクし、その後数十年に渡って、仲が良かった従兄弟たちとも疎遠になってしまっていると嘆いています。
 
 

　自宅の遺産分割の代表的な方法

それでは、私たち専門家は、大切なお客様に揉めずに遺産分割を行っていただくために、どのようなことができるのでしょうか？
 
まず大切なのは、どのような分け方があるのか知っておくということです。
以下に、自宅の遺産分割方法について詳しく解説させていただきます。
 

　①特定の相続人が取得して住む

被相続人と同居していた方がそのまま住むという、割とよくあるケースです。
メリットは『小規模宅地の特例』が使えるため、実家の相続税評価額を大きく下げることができるという点です。
 
注意点は、先に述べたように、相続人の間で不平等感がないようにすることです。
実家の価値が他財産よりも高く、相続する割合に差が出るような場合は、実家を相続する人がその他の相続人に対して代償金を用意する必要があるでしょう。
 

　②相続人同士で共有相続する

分けにくい不動産を1円単位で平等にする一番簡単な方法は、不動産の共有です。
 
評価額や時価を巡って争うこともないため楽な方法ではありますが、注意点もあります。
例えば、将来的に有効活用（売却や賃貸、大規模修繕など）をしたいと考えたときに、共有する者同士の意見が揃わないと何もできず、不動産が塩漬け状態になることです。
 
私のお客様で、天然記念物にも指定されている樹齢数百年の樹がある土地を、相続人である兄弟が共有で相続されたという方がいらっしゃいました。
その次世代も同じように共有して保存するようです。
このような明確な目的があるのでしたら共有でもいいのですが、そうではない場合は、いわゆる共有問題が潜んでいることを知った上で、お客様に判断してもらうようにしましょう。
 

　③売却してお金で分ける

誰も使う予定のない実家を売却し、その売買代金を分けるという方法があります。
この方法だと換金化して分けるため、揉める可能性は極端に減ります。
 
さらに、昭和56年5月31日以前に建築された実家で、被相続人が1人で住んでいたなどの一定要件を満たすと、『被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（※一般的には相続空き家の3000万円特別控除と呼ばれています）』という税制上の優遇を受けることができ、売却したときにかかる譲渡所得税が減るので手取りが増えます。
 
相続した人ごとに当該特例を利用できるので、実家を相続する人を増やすことでさらに税負担が減りますから、売却を考えているお客様にはぜひお伝えいただきたいポイントです。
ただし、必ず税理士や会計士から説明してもらうようにしましょう。
 

　④土地を分筆してそれぞれ単独所有する

土地が100坪、1000坪と広い場合は、土地を分筆して相続人ごとに単独所有で相続することが可能です。
 
＜土地を分筆するときの注意点＞
・1筆あたりの最低敷地面積（この面積以下には分割できない）が、市区町村ごとに異なる設定がある
もし、この最低敷地面積以下で土地を分筆してしまうと、市区町村の役所から建物の建築許可などを得られなくなります。
 
・不動産マーケットに沿った土地面積で分筆する
周辺で取引されている流通面積帯から大きく外れてしまうと売れにくくなり、結果として土地の価格が下がる可能性があります。
 
・土地を分筆するためには境界確定測量が必要である
土地を分筆するときは法務局にその申請をすることになるのですが、その際に必要な書類の一つに『土地境界確認書』があります。
隣地の方と境界点の合意したものを書面にし、双方署名捺印します。
もし、隣地の方と境界点で揉めたり、なにかしらで遺恨があったりすると、土地境界確認書が取得できないことがあります。
そうなると法務局が土地分筆の申請を受け付けてくれなくなるので、土地の分筆を行い相続するという方法を選択することができなくなります。
 
 

　遺産分割の事例

それでは、実際に私が携わった遺産分割の事例をご紹介いたします。
 

 
こちらのご家族に対し、私がまず行ったことは、遺産分割の話し合いの土台作りです。
つまり、相続財産の分析と、相続人の気持ちを確認するということです。
 

　現状把握で判明した不動産の問題点

不動産の現状把握は、現地確認や役所調査、資料確認をもとに行います。
すると調査した結果、ご家族の皆様が知らなかった自宅とアパートの問題点が分かりました。
 
その問題点とは、『自宅が、アパートの管理棟として建てられていた』という点でした。
あくまでもアパートと一体とみなされるため、自宅だけ、アパートだけ、と分けて売買することができないのです。
 
これを聞いて、「管理棟とは？一体なんだろう？」と思われた方も多いのではないでしょうか。
わたしが管理棟ときいてパッと思いついたのは、分譲マンションの管理人さんが使う管理人室です。
マンションの管理人室に管理人さんご夫妻が住み込んでいるケースなど、思い浮かばれる方もいらっしゃるかと思います。
しかし、アパートでこのケースは珍しいです。
 
基本的に建物を建築する際には、一件毎に建築確認申請書を市区町村の役所に提出し、建築審査を受けることになります。
しかし今回は、一件の申請書で２つの不動産（アパートと、自宅を管理棟として）が申請され、建築されていたのです。
 
もともと2つで一棟として建築されているので、分けて売却をしてしまうと、建築申請の内容と異なることになってしまいます。
そのため、買主が融資を受けにくくなったり、需要が減る（そもそもそのような不動産を買う人が少なくなる）ことで売買価格が下がったりするなど、様々な問題を引き起こします。
 

遺産分割における相続人間の意見の違い

また、ご家族皆様の前で話をするだけでなく、お母様と姉弟それぞれ個別にもお話を伺い、相続に対する考え、お気持ちなどを確認しました。
 
それぞれの考えは以下の通りです。
 
◆母
30年住み続けた自宅を手放したくない、できることなら住み続けたい。
しかし、自宅が広くて掃除や庭の手入れが大変。2階にある部屋は使っておらず物置状態。
 
◆長女
母の生活の面倒や買い物は私が行っているため、現在の自宅は駅に行くにも買い物に行くにも坂道が多く不便。出来ればこの生活を変えたい。
私自身、障碍があり満足に働けないため、今後の生活が不安。
不動産を管理するのは苦手で、母またはアパートの管理会社に任せてしまっている。
 
◆長男
実家から遠方に住んでいるため、母の介護や不動産のことで対応することが難しい。
遺産分割など、もしもの場合のトラブルはできるだけ避けたい。
母の生活が優先だけど、姉とは平等に相続していきたい。
 
◆その他に、ご家族が感じていた問題点
・長女が自宅を相続すると長男の相続分が少なくなるため、遺産分けのバランスが悪くなる。
・母が亡くなると、長女一人で実家やアパートを管理できない。
・長男は、母と長女の不動産共有には反対。
　⇒母の意思判断能力が喪失した時の財産凍結への不安。（対策ができなくなる）
 

　実際の提案内容

私は、今回の遺産分割を提案する際のポイントを、『母と長女の生活を維持、改善する』点に置きました。
もちろん、できるだけご家族の皆様が平等だと感じていただけるように遺産を分けるため、配慮もいたします。
 
いくつか分割案を提案させていただいた中で、最終的にお客様が選んでくださったのは次の分割案でした。
 

 
【自宅とアパートを一括で売却し、その売却代金を新たな自宅購入と代償金に充てる】
 
（1）1次相続の遺産分割内容
実　家：母1/2、長女1/2（同居）
現金等：母
代償金：長男（以下の（2）で売却した代金の一部を代償金として支払う）
 
（2）自宅とアパートを売却する
母と長女が1/2ずつ相続した自宅とアパートを売却。
自宅部分については、居住用財産の3000万円特別控除(母と長女それぞれ。税理士に確認済み)を適用します。
 
（3）住み替え先の自宅を母名義で購入する（母と長女が一緒に住む）
買い物や病院などに通いやすく、駅近で2人住まいにちょうどいい広さの中古分譲マンションを購入します。
 
（4）2次相続（お母様）の相続まで考える
お母様に、『長女には自宅を、長男にはその自宅の時価に相当する現金などを渡す』とした内容の遺言を残していただくことにしました。
 
この（1）から（4）の遺産相続の流れによって、長女は住む場所と一定の現金を確保することができ、長男も法定相続分相当の現金を得られることになりました。
 

　意思決定のポイント

今回の遺産分割での大きなポイントは、『お母様の自宅への想いの変化』でした。
 
ご相談の当初は、長く住んできた自宅にこれからも住み続けたい気持ちが強く、住み替えにはとても不安をお持ちでした。
どのお客様でも自宅に対する想いがありますから、当然の反応だと言えます。
 
私は、お母様のご意見を尊重しつつ、子（姉弟）同士が支え合える関係でいるためには「子どもたちが揉めないよう、子どもたちの意見も聞き、取り入れることが大切」だとお伝えしました。
 
そしてお母様の住み替えへの不安をお聴きしたうえで、住み替え先を探す際にもお母様の不安の解消に努めたのです。
 

 
 
すると、一緒に物件の内見に行かせていただくうちにお母様の気持ちに変化が現れ、
 
「今は坂道が大変だけど、この辺りなら平坦な道だし今よりも買い物や生活が便利になるわね。マンションだと管理や修繕を自分でやらなくていいし楽ね」
「自宅を残すことで子どもたちが揉める可能性があるのなら、このタイミングで住み替えたほうがいいかもしれないわね」
 
とお話しされるようになり、1次相続と2次相続（ご自身の相続）まで踏まえた遺産分割の内容の通り進めることをご決断されました。
 

　遺産分割を考えるときのポイント

この事例を踏まえて、皆様のお客様の遺産に不動産が含まれているときに必ずやっていただきたい、考えていただきたいポイントがあります。
 

◆不動産の調査や査定は必ず行う

今回の、自宅が管理棟になっていたケースのように、不動産には思わぬ問題点や落とし穴があります。
 
それらは、遺産分割に影響があったり、将来のトラブルの火種になったりするかもしれません。
不動産調査は必ず行いましょう。
 

◆遺産分割は『相続人のその後の生活』まで考える

事例のご家族のお話を伺ってみると、皆様お考えがバラバラだったため、何を基準に遺産分割を決めていっていいかが分からなくなっていました。
これは、大半のお客様が悩み、迷われるポイントです。
 
そのようなときは、「相続後の生活イメージを考えて、必要なことを決める」と話を進めやすくなります。
 
今回の事例では自宅をどうするか？がポイントでしたので、まず自宅の方向性を決めました。
そうすると、「私たちが自宅を相続すると、長男がもらう遺産が減るから代償金を用意しなくちゃね」というように、誰が何をどのように相続するのかをしっかり話し合ったうえで決めることができたのです。
 

◆2次相続まで見据える

私たちが相続対策を考えるときは、「ご両親の遺産を、最後は誰がどのように相続していくか」を決めるようにしています。
それにより1次相続と2次相続での遺産分割の流れが決まりますから、ご両親それぞれが遺言を残しやすくなります。
そうすることで、ご両親だけでなく、子どもも自分たちがもらえる財産が分かりますから安心しますし、遺産を巡って揉めることが少なくなります。
 
ただし、親の財産内容が変わったり、1次と2次相続の順番が変わったり、または相続人の生活環境が変わることもありますよね。
 
つい、もう少し後になってから遺産分割の話をしたほうがいいのでは？と考えてしまいます。
これは専門家だけでなく、お客様の多くがそのように考え、後回しにしています。
 
それでは、いつ考えればいいのでしょうか？亡くなる3年前？1年前？それとも直前でしょうか？
まだまだ元気だからと何も行動に起こさないのは、“問題の先送り”に他なりません。
人がいつ死ぬかは誰にも分かりませんから、先送りするうちにその問題が起こってしまうかもしれないのです。
 
早いうちから相続について考え始めれば、例えば分けにくい財産を分けやすい財産に組み換えるなど、色々と対策を講じることも可能です。
親（お客様）がお元気なうちに、対策を進めていただくことが大切ですね。
 
 

　遺産相続コンシェルジュより

 
本記事のポイントはこちら。

プロサーチでは、これまでたくさんの遺産分割のご相談をお受けしてまいりました。
振り返ってみると自宅の分割でスムーズに進んだケースは非常に少なく、本記事を書くにあたり、改めて自宅の遺産分割は難しいものだと実感しました。
 
自宅は被相続人や相続人たちが生活してきた場所ですから、自宅への想いが強いが故に、頭では「自宅を有効活用や売却をしたほうがいい」と理解していても気持ちが付いていかず、躊躇される方がほとんどです。
 
プロサーチでは、物（自宅）と事（想い）を大切に『家族の物語をつむぐ』ことを意識して遺産分割のご相談を受けさせていただいております。
専門家の皆様からも自宅などの不動産が含まれる遺産分割のご相談を承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。（記：友重孝一朗）

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