相続税の物納とは？不動産で物納する方法と2つの注意点
相続税を支払う現金がない。
現金を使ってしまうと生活が困窮してしまう。
相続した財産内容によってはこのような状況になってしまうことがありますが、どうしたらいいのでしょうか。
相続税は現金一括払いが原則ですが、もしどうしても納税できないのであれば、分割払いや現金に代わって物で納められるよう救済措置のような制度があります。
救済措置があるとちょっと安心しますね。
ただし、あくまでも物納は現金で納められないときの救済なので、自由に納税方法を選べるわけではありませんし、納められる物や納められない物があるなど基準があります。
本記事では、相続税の支払いを不動産で物納する方法についてお伝えします。物納できる不動産や、今から準備しておくことなども解説します。
今回のポイントは以下の通りです。
・物納不適格財産に該当するとその財産で物納することができなくなる。土地の境界が明らかではない土地も不適格財産に当てはまる。
・物納か売却した代金で相続税を納めるかの選択は、“納税した後の手取り額”で比べて決める。もちろん、物納できる財産であることや、納税期限までに不動産を売却できる見込みがあることも重要。
・物納申請には時間がない。相続税申告期限までに申請する必要があるので、それまでに物納できるよう不動産を整備しなくてはならない。なお、物納申請は最大1年間延長できる。
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物納とは何か
物納とは、相続税を納める方法のひとつで、お金ではなく物で納めることができる制度です。
物納できる財産は、土地や建物、国債や地方債証券、上場株式などが代表的です。この他に非上場株式や動産があります。
そしてこの制度は、相続税のみ使えるもので贈与税や所得税などの税金には使えませんので注意してください。
物納は特例中の特例の制度
もし相続税の現金一括払いができないときは、特例として分割払いで納める延納という制度を利用し、もし延納でも納められないときにはじめて物で納める物納が使えます。
このように物納とは、現金一括払いが原則からみると特例中の特例の納税方法なのです。
特例だけあって物納を使う要件はとても厳しく、誰でも気軽に使える制度ではありません。
相続税の延納
相続税を一括払いできなかったとき、現金で支払えなかった部分を分割払いで支払うことができます。これを延納といいます。
延納を利用するには、遺産や納税者の財産に相続税を支払う現金がない状態であることが大前提です。当面の生活費や事業資金は残せるのですが、この当面の生活費というのも生活費の3ヶ月分など厳しく制限があります。
相続税を延納したい、というときは相続税申告期限内に延納申請書や担保提供関係書類というものを税務署に提出する必要があります。
注意点は、延納には利子税がかかることです。不動産等が占める割合によって変動しますが、不動産等の割合が75％以上のとき0.8％や1.3％といった利子税率となります。
延納や利子税率を詳しく知りたい方は「国税庁HP 相続税の延納」をご覧ください。
物納制度の概要
物納は、4つの要件があります
（２）物納申請財産が定められた種類の財産で申請順位になっていること
（３）物納申請書及び物納手続関係書類を期限までに提出すること
（４）物納申請財産が物納に充てることができる財産であること
先ほどお伝えしたとおり、現金でも延納でも支払えない金額部分をお金に代えて物で納められますが、このときに（３）相続税の納税期限までに提出しなければならないとしています。
そして、国が定めた財産基準であることが要件になっていますから、もし基準外の財産だと物納申請しても却下されます。
物納できる財産
物納できる財産は、遺産にある不動産や船舶などです。そしてこれには物納に充てる順位があります。
（１）不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式等
（２）不動産及び上場株式のうち物納劣後財産に該当するもの
（３）非上場株式等
（４）非上場株式のうち物納劣後財産に該当するもの
（５）動産（宝石や絵画など）
このように第１順位（１）から第３順位（５）まであり、第１順位と第３順位の財産があった時は第１順位の財産から物納することになります。
たとえば、第１順位の財産は相続して持ち続け、第３順位に該当する財産は要らないから物納に充てたいと考えても、第３順位を選んで物納に充てることはできません。あくまでも順位どおりに物納に充てることになります。
物納が難しい不動産（物納劣後財産）
物納の第１順位内ではあるけど、優先度は低いものがありそれを物納劣後財産といいます。
※「国税庁HP 相続税の物納」から一部抜粋
地上権や仮換地、劇場などを所有している方はそもそも少ないのですが、調査をしてみたら違反建築物であったり接道要件を満たしていないなどによって、赤文字の物納劣後財産に引っかかってしまうことが多いです。
物納できない不動産（管理処分不適格財産）
そもそも物納に充てられない不動産もあります。それを管理処分不適格財産といいます。
※「国税庁HP 相続税の物納」から一部抜粋
国が物納で引き取らない不動産としていくつかありますが、この中でよく見かける不動産を赤文字にしています。とくにㇵの「境界が明らかではない土地」はかなり多いでしょう。
また、隣地のブロック塀が敷地に越境している状態もＮＧです。
この管理処分不適格財産や先ほどの物納不適格財産に該当していたとしても、たとえば土地の境界を明らかにしたりすると物納可能な財産にすることができます。該当したからといって物納をあきらめず、物納可能な財産にできるかどうかをよく検証しましょう。
物納されるときの価格（不動産）
不動産で物納するときはいくらで引き取ってくれるのでしょうか。
これは相続税を計算するときの、課税価格計算の基礎となった財産の価格になります。
つまり相続税評価額ですね。なお、小規模宅地の特例を使っていたときはその適用後の価格となりますので注意しましょう。
たとえば、土地100㎡ 相続税路線価20万円/㎡ 正方形の更地があったとします。
この土地の相続税評価額は100㎡×20万円/㎡＝2,000万円となります。
したがって物納で収納される価格は2,000万円です。
相続税評価額の求め方は「なぜ不動産購入が相続税対策になる？その仕組みと注意するポイントをプロが解説」をご覧ください。
不動産で物納する
不動産で物納するときは、まず物納不適格財産や物納劣後財産に該当しているのかどうかチェックしたり、相続税評価額を求めたりすることが必要です。
相続税評価額はご自身、税務署、または税理士等の相続税に詳しい専門家に聞いてみましょう。
不動産を調査する
相続税の支払いを不動産の物納で考えているときは必ず物件調査を行いましょう。
物納不適格財産や物納劣後財産に該当しているのか、問題となっているところを解消すれば物納できるのか、確認することが大切です。
こちらは調査結果の一例です。
弊社のあるお客様が物納を検討した時の調査結果の概要一覧です。
左から4つ目の物納判定欄にAからCでランク分けしていて、Aランクのものは物納できる財産、Bは比較的簡単な問題でそれを解決できれば物納できる、Cは問題が大きく物納するには大変という分け方をしました。
このように物納ができるのかどうかをランク付けするなどして不動産調査し、問題点を把握することが重要です。
不動産で物納するメリット
物納をするメリットは、大きく2つあります。
１，現金がなくても物納により相続税を納税することができる
２，実際に売れる金額（時価）よりも相続税評価額の方が高いこと
【例】
相続税1,000万円
時価500万円、相続税評価額2,000万円の土地があったとします。
もし土地を売却し、売却して得たお金で納税しようとすると、500万円から譲渡所得税100万円（500万円×20％＝100万円）を引いた400万円が手元に残りますが、相続税1,000万円には足りません。
物納で収納される金額は相続税評価額2,000万円です。
相続税は1,000万円ですから十分足りますね。しかも、超過物納といって相続税は1,000万円ですが、物納の収納価格が2,000万円ですから差額1,000万円も多いですよね。
この差額1,000万円は現金（譲渡所得税を引いた残額）として戻ってきます。
このように、時価よりも相続税評価額が高いような不動産は物納したほうがお得になるのです。
※譲渡所得税の計算は概算です。また不動産仲介手数料や印紙税などの諸費用は考慮していません。
不動産で物納するときの注意点
物納は相続税申告期限（相続開始等から起算し10ヶ月以内）までに申請する必要があり、このときに物納できる不動産となっていなければなりません。
もしも相続発生した後に土地の境界確認作業を始めて、その作業が3ヶ月で終わらず1年以上かかる見込みになったら…。物納の申請ができませんね。
このときは、物納提出期限から起算し最大1年間は延長することができます。（1回の申請につき最大3ヶ月の延長ができ、最大1年間）
1年間も延長できるからちょっとホッとしますね。
しかし不動産の問題解決は年単位でかかることがよくあります。
1年間しか延長できないと考えて、早め早めに調査して問題点を解決しなければなりません。
売却価格より相続税評価額が低い
先ほどの事例では相続税評価額の方が高いという例を取り上げました。
次のような一例のときは、物納ではなく売却して納税したほうがお得になります。
相続税1,000万円
時価3,000万円、相続税評価額2,000万円の土地があったとします。
物納すると2,000万円で収納してくれて、差額1,000万円（譲渡所得税を差し引いた残額）が返ってきます。
売却すると、3,000万円から譲渡所得税600万円（3,000万円×20％＝600万円）を引いた2,400万円が手取りですね。そこから相続税1,000万円を支払うと、1,400万円が手元に残ることになります。
このように、物納か売却かを選ぶときは、“手取り額”をちゃんと計算したうえで取り組みましょう。もちろん、物納ができることが大前提であり、売却するときは納税期限内に売却できる見込みが高いことが必要です。
※譲渡所得税の計算は概算です。また不動産仲介手数料や印紙税などの諸費用は考慮していません。
整備するのに時間がかかる
物納のための不動産調査をしていて特に問題点として多いのは、
１．土地の境界が明らかでない
２．ブロック塀などの越境物がある
３．賃貸借契約書がない
この３つです。
１．土地の境界が明らかではない
土地の境界を明らかにする作業を土地境界確認といいます。これには3ヶ月くらいかかるのが一般的で、長くなると1年以上かかったりします。いつ作業が完成するかやってみないと分からないのが土地の境界測量です。
２．ブロック塀などの越境物がある
土地境界測量をすると、境界線が判明するため越境物の有無が分かるようになります。この越境物、樹木の枝葉程度であれば比較的問題解決しやすいのですが、ブロック塀や屋根の一部など大きいものだと解決するのは時間も労力も費用も掛かり、ちょっと大変です。
まずは土地境界測量を行い、越境物の有無をチェックしましょう。
３．賃貸借契約書がない
底地やアパートなどの賃貸物件も物納できますが、賃貸借契約書を締結していない、更新契約を失念しているなど賃貸借契約書がないことが多いです。そうなると国は引き取ってくれなくなります。
また、敷金返還の債務は国が引き継がないため、物納前に精算しておくことが必要です。しかし敷金を入居中に賃借人に返還するのは実務的に良い方法ではありませんし難しいですね。
アパートなど賃貸物件を物納するときは、ちょっとしたコツが必要なので検討したい方はお問い合わせください。
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まとめ
・物納不適格財産に該当するとその財産で物納することができなくなる。土地の境界が明らかではない土地も不適格財産に当てはまる。
・物納か売却した代金で相続税を納めるかの選択は、“納税した後の手取り額”で比べて決める。もちろん、物納できる財産であることや、納税期限までに不動産を売却できる見込みがあることも重要。
・物納申請には時間がない。相続税申告期限までに申請する必要があるので、それまでに物納できるよう不動産を整備しなくてはならない。なお、物納申請は最大1年間延長できる。
相続税の納税期限は、亡くなってから10ヶ月と長いように思えますが、不動産売却や物納を考えている方にとってみると実は短いです。
物納を考えている方は、不動産の整備などを生前からおこなうことで相続後に焦ることなく安心して進めることができます。
相続税の物納は相続に精通した税理士や不動産会社に相談することをおすすめいたします。
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