【令和3年税制改正】不動産オーナーが知っておくべき最低限のポイントをやさしく解説。不動産や贈与の税金はどうなる？ - 遺産相続コンシェルジュ公式ブログ

 
2020年12月10日、与党より2021年度の税制改正大綱が発表されました。
 
この税制改正大綱とは、消費税や固定資産税、贈与税、相続税、法人税などの私たち国民生活に影響がある税金等について、“これまでの税制の見直し”や“新たな税制の創設”について書かれています。来年3月の国会を通過すると正式に施行されます。
 
本来であれば国民皆がこの税制改正大綱を見て、資産や生活の対策を考えていければ良いのですが、なんと100ページ以上もあり、しかも専門用語だらけ・・・。普段から税金や法律に触れている方でなければ、正しく理解するのはなかなか困難です。
 
本記事では、税制改正大綱の改正案のうち、“不動産（固定資産税、住宅ローン減税）”と“生前贈与（住宅、教育、結婚資金）”に絞って、不動産オーナーが活用できる相続対策のポイントとその活用方法をできるだけ簡潔にお伝えします。
 
今回のポイントは以下のとおりです。
 

土地の固定資産税について

 
土地の固定資産税は、3年ごとに評価替えという見直しがあります。お住まいの地域によっては異なるかもしれませんが、多くの土地の固定資産税は上がり続けています。お手元に毎年届く固定資産税明細書を見比べていただくと分かると思います。
 
この評価替えは2021年に行われます。前回は2018年でした。昨年は不動産バブルが起きていて、地価が上がったところが多かった年です。そうなると、評価替えでは“固定資産税評価額が上がる”こととなり、つまり“固定資産税額があがる”ということです。
 
しかし、今回の税制改正大綱では、コロナ対策の一環として2021年の評価替えで固定資産税評価額が上がったとしても、“2021年度に限り、税額は上げず、据え置く”ということが盛り込まれました。このまま来年3月の国会を通過すれば、不動産を所有している方にとっては朗報ですね。
 
 

住宅ローン控除

 
住宅ローンを借りて居住用に不動産を購入した場合、一定要件を満たすことで10年又は13年間、購入額の１％を上限に所得税から毎年税金還付を受けられます。
 
これまでは床面積50㎡以上の不動産が住宅ローン減税の対象でしたが、今回の改正で
　“床面積40㎡以上50㎡未満の不動産も住宅ローン減税の対象に追加”されました。
 

【床面積要件】
改正前　床面積50㎡以上
改正後　床面積40㎡以上50㎡未満を追加
 
ただし、床面積40㎡以上50㎡未満の場合は購入者の年間所得の合計が1,000万円以下、2021年1月1日から2022年12月31日までの2年間のうちに入居することが条件です。
　 
40㎡から50㎡の間取りは１LDKや２DKといった単身者タイプです。これまでの住宅ローン控除は50㎡以上の３LDKなどのファミリータイプではないと使えない制度でした。これは不公平でしたから改正は必要だったのかもしれません。
 
一度でも面積要件を改正すれば、今後も日本の住まいのあり方の変化などによって柔軟に改正案（30㎡も対象とするなど）に盛り込んでくるのではないかと思います。
 
 

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教育、結婚／育児、住宅資金の贈与

 
贈与制度とは、祖父母や親から住宅購入や育児や結婚などたくさんのお金を必要とする子や孫世代への贈与をしやすい環境を整え、子・孫世代にお金を使ってもらうための制度です。
 
今回の改正では「子や孫が、小さい今のうちに贈与してくださいね！大きくなってからの贈与は少し厳しくしますよ」と、贈与のタイミングが遅くなるにつれ贈与メリットが少なくなるようにされたと言えるでしょう。
 
以下の改正内容をみると、“相続時に贈与されたお金が残っていたら全て相続税対象とする”さらに“孫やひ孫に贈与したお金が残っていたらその残額に対し相続税2割加算”となりました。
 
 

教育資金の一括贈与

贈与者が死亡したときに、贈与資金のうち教育資金として使っておらず残っている場合の相続税課税対象は、下記のとおり改正となりました。
 
改正前　贈与者の死亡前3年以内の贈与に係る残額にのみ相続税の対象
改正後　すべての贈与に係る残額が相続税の対象
 
ただし、受贈者が以下の場合は課税対象ではありません。
23歳未満、学校等に在学している、教育訓練給付金対象の訓練中の者

 
贈与者が死亡したときに受贈者である孫・ひ孫に贈与資金が残っている場合、税額が下記のとおり改正となりました。
 
改正前　2割加算なし
改正後　2割加算あり
 
この改正は2021年4月1日以後の贈与に適応されます。
 
 

結婚、子育て資金の一括贈与の改正

贈与者が死亡したときに受贈者である孫・ひ孫に贈与資金が残っている場合、税額が下記のとおり改正となりました。

 
改正前：残額が相続税の対象、2割加算なし
改正後：残額が相続税の対象、2割加算あり
 
また、受贈者の年齢要件の引き下げされます。
改正前：20歳以上50歳未満
改正後：18歳以上50歳未満
 
 

住宅取得資金の贈与

改正前は、2021年4月1日以降の贈与は非課税限度額が縮減されることでしたが、
今回の改正案では、“減縮させず、2021年3月までの契約分と同額にする”としました。
 
　一例
良質な住宅家屋（※）を購入する場合で、消費税率10％が課税される家屋に対する贈与を受けた場合の非課税限度額
 
改正前：1,200万円
改正後：1,500万円
 
（※）省エネ・耐震・バリアフリーの基準を満たした住宅
 
また、面積要件も引き下げられます。
改正前：50㎡以上240㎡未満
改正後：40㎡以上240㎡未満
 
条件は、贈与を受けた年の受贈者の年間合計所得が1,000万円以下であることです。
 
 
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生前贈与の活用事例

 
家族構成
ご相談者様（男性69歳）、奥様（68歳）、子（32歳）、孫（5歳）
 
ご相談内容
一昨年母からの相続で不動産や現預金を相続しました。
今度は自分の相続対策をしていきたいが、自分たちの家族にとって相続税を下げる効果的な方法はありますか。（父は既に他界）
 

ご提案
まず弊社で財産分析をおこない、相続税評価額や相続税額、不動産や資産の問題点とその解決方法などを洗い出しました。
そして、遺産分割や納税財源に問題はないかをチェック。遺産分割や納税財源に影響しない範囲でできる『節税対策』のプランをご報告しました。
 
提案の中の一つに、教育資金の一括贈与をあげました。
 

 
現金があり相続税絶税対策を考えている方や、子や孫のためになにかしてあげたい、のようなお考えがあるときには、特例を活用した贈与を検討してみてはいかがでしょうか。ただし、ご自身の財産について「贈与しても、老後の生活、遺産分割や納税財源に影響がない」ことを検証してからがよいでしょう。

まとめ

今回のポイントはこちら。

 
 
本記事で取り上げた“不動産の税金”や“子や孫への贈与”と身近なことについては、毎年のように改正されています。もし、資産対策を考えているけど税制改正内容を把握していない場合、『改正される前にやっておけばよかった！』と悔しい思いをすることもあるでしょう。
 
しかし、冒頭お伝えした通り税制は複雑です。
ですので、税制改正によって皆さんの暮らしや資産にどのような影響があるのか、不動産や税金に詳しい専門家に相談してご自身の節税対策に活かしていきましょう。
 

プロサーチ株式会社　代表取締役　松尾 企晴（まつお きはる）

20歳のとき母方の祖父母を火事で亡くし、祖父祖母の相続では兄妹間の争族に発展。『またいつか』ではなく『すぐにでも』行動しなければならないことや、どれだけ仲の良い兄妹でも揉めることを痛感。会社の事業理念に『家族の物語をつむぐ』を掲げ、不動産等のモノだけではなく、親や子に対する想いや思い出などのコトも含め、家族が織りなしてきた物語（モノやコト）を親から子へと継承していくことこそが【真の相続】と考え、不動産相続のプロとして、お客様の気持ちを聴き、寄り添う姿に多くの顧客から評価を得ている。
現在は全国から寄せられる相続に関する相談の解決に尽力しながら、家族信託の提案や、相続問題解決のヒントをメルマガ・セミナーなどで情報を発信している。