いらない山林の相続税を払う前に！プロが伝える５つの山林処分方法 - 遺産相続コンシェルジュ公式ブログ

 
山林を相続すると、例え使い道がなくても相続税・固定資産税といった税金の負担や、山火事や崖崩れのときの所有者責任を負うなど、相続人に大きな負担がのしかかります。
 
このような負担を感じるご家族から、相続前に山林を処分したいというご相談が増えてきました。
 
どのような経緯で山林を所有するに至ったかを訊くと、昭和バブル期に宅地開発を期待して購入したり、先祖の代から山林を相続したり、など取得経緯は様々です。
 
宅地化による価格高騰を見込んで購入したけど、不動産開発会社の倒産などで頓挫し、そのまま放置されていることが多いようです。
 
その中には『原野商法』と呼ばれる土地バブルを謳った詐欺被害もありました。
 
宅地と比べると山林を欲がる人や、山林を扱う不動産仲介会社も少ないので、売却したり賃貸したりといったことが難しく、手放せずに困っているご家族が非常に多いです。
 
本記事では、山林の相続税評価額の求め方や、山林を処分したい場合の方法についてお伝えいたします。
 
ご自身やご家族が山林を所有していてお困りの方は、ぜひ読み進めてください。
 
本記事のポイントは以下の通りです。
 

　山林の相続税の計算方法

『山林』は、大きく3種類に分けられます。
 

 
まずは、自分や親が持っている山林がどの種類になるのかを確認してみましょう。
所在地番が分かれば、国税庁ホームページ（相続税路線価）からどの種類に分類されているのか調べることができます。
 
山林の相続税評価方法は宅地とは異なり、下図の倍率表を基準に求めます。
 
国税庁ホームページ（相続税路線価）　⇒　調べたい地域⇒　評価倍率表（一般の土地等要用）　⇒　調べたい市区町村をクリックすると、下記のような倍率表を確認できます。
 
山林の列にある略字は、純＝純山林、中＝中間山林、比準＝市街地山林です。
 

 
上記は栃木県那須塩原市の倍率表です。
 
例として、『那須塩原市折戸の「分譲地、別荘分譲地内及び県道沿」以外の地域に山林を所有している』と仮定し、相続税評価額を求めてみます。
 
仮に、固定資産税評価額が1,000,000円とします。
 
山林の縦列に『中5.1』と書いてありますよね、この『中』は『中間山林』の略です。
そして『5.1』が相続税評価額を求める際に使う数字です。
 

 
純山林も同様の計算方法です。
 
市街地山林（倍率表では『比準』）は、宅地とした場合の相続税評価額から『山林を宅地に変えたときの造成費』を控除して求めます。
 
※相続税評価額や相続税の計算は、必ず税理士へ相談してください。
 
 
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　山林所有者の管理責任

山林を所有している方の管理責任として、崖崩れ、落石などで通行人等に怪我を負わせてしまったときに損害賠償責任を負うことになります。
 
山林を相続した方にこのことを伝えると「そんなこと知らなかった」とよく驚かれますが、土地の所有者である以上、管理責任がついて回ってしまうのです。
 
しっかり管理する必要があるため、土留めや擁壁などの万が一のときの予防策を講じるなどが必要でしょう。
その施工費用は広さなどにもよりますが100万円以上かかることもあります。
多額の費用負担が生じるため、なにもせず放置しているケースが多いのも実情です。
 
管理責任は嫌だからと相続のときに山林だけを相続放棄することはできません。
相続放棄するときは全ての遺産を放棄することになるので、山林だけなど、特定の遺産だけを放棄することは認められていないのです。
 
 
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　5つの山林処分方法

それでは、山林を処分したいと考えたとき、まず初めにどのような方法を検討すればよいのでしょうか？
 
山林を処分するためには、下記の5つの手段を検討しましょう。
 

 
買い手の条件によっては、土地測量、樹木の種類の明示などを求められますので、売却するためにかかる費用を確認しておくことが必要です。
 
山林は土地面積が広大であるため、土地境界を明らかにする測量費用は百万円単位でかかるでしょうから、境界明示が購入条件にあるのかどうかよく確認するようにしましょう。
 
上記①近隣の山林所有者への売却は、一番手軽にあまり費用がかからずに手放すことができる手段です。
 
ステップ1　法務局で公図を取得し隣地の登記簿を取得
ステップ2　登記簿に書かれた所有者へ山林を買い取りしないか手紙を出す
ステップ3　買い取りの意思があれば、売買条件を話し合いして売却
 
上記②や③の林業事業者への売却や森林組合を頼ることもやってみましょう。
不動産仲介会社は山林取引が苦手なところばかりです。
病院と同じように、それぞれの専門分野がありますので、山林は林業や森林組合へ相談してみることがいいでしょう。
 

　注目される、国と事業者の引き取りサービス

特に、売れない、貸せない山林を手放せずに困っている方に朗報なのが、上記の④と⑤です。
 
④「相続土地の国庫帰属制度」を利用する
2023年4月27日から施行した「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律（以下、「相続土地の国庫帰属制度」という）」を利用して、国にお金を支払って（負担金）土地を引き取ってもらう。
 
⑤引き取りサービスを利用する
山林の所有者が引き取り料金を支払って、不動産引き取り事業者に引き取ってもらう。
 
この2つの方法の登場によって、売れなくて困っている、いらない不動産を手放せる可能性がぐんと高くなりました。
 

引き取り事業者による引き取り

売れなくて困っている不要な不動産を有料で引き取ってくれる事業者がいます。
 
■参考企業
遊休資産0へ。売れない土地の引き取り（Land Issues株式会社）
 

 
https://land-issue.com/
 
事業者によって引き取り料金は異なりますが、弊社調べで最安値は土地1筆（地番1つ）あたり15万円＋所有権移転登記料等の低価格で引き取っている企業もあります。
※前段のLandIssues株式会社
 
引き取り料金を支払うことで、所有者の管理責任や相続での遺産分けや相続登記などの負担から解放されます。
 
しかし、所有者がお金を支払ってまで山林を処分するなんて……と思いますよね。
 
相続税負担や所有リスク、使う予定のない負の不動産を持っている方は、一度検討してみたほうがいいかもしれません。
 
 
先程の那須塩原市折戸の山林を例に見てみましょう。
 

 
引き取り額は、150,000円＋（1筆×50,000円）＝200,000円＋α（別税）
※＋固定資産税や所有権移転費用等（＋αと表記します）です。