【使用貸借には要注意】使用貸借した土地の立ち退きトラブルを防ぐには？
2022年4月5日更新
私たちは普段から物やスペースを借りたり貸したりして生活しています。
身近な例でいうと、友人から鉛筆を借りたり、大家さんからアパートを借りるなどです。
そんな物の貸し借りに、種類が大きく2つあることはご存知でしょうか？
「賃貸借」と「使用貸借」というものがあり、違いを簡単に言うと「お金を払って借りる」か「タダで借りる」かです。
親子間で不動産を貸し借りすることもあり、その多くが「使用貸借（タダで貸し借り）」です。例えば、親名義の土地を子どもが家を建てて住む、といった感じです。
本記事では、使用貸借と賃貸借の違いや、親子間で「使用貸借」している土地を相続する際の注意点をお伝えします。
ポイントは以下の通りです。
・不動産を「使用貸借」している場合は相続時に注意が必要。貸している側、借りている側のどちらが先に相続発生するかで使用貸借の扱いが変わり、民法上は借主の死亡により使用貸借は終了してしまう。
・裁判事例では、借主の権利がある程度守られる傾向にあるが、事情や経緯によって結果はまちまちである。
・使用貸借で揉めないようにするためには、使用貸借契約書を作成するなど事前の準備と家族への周知が必要。
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使用貸借と賃貸借の違いとは？
物を貸し借りするとき、使用貸借と賃貸借という契約形態があります。
大きな違いは、お金のやり取りがあるかどうかです。
使用貸借
使用貸借は賃料（対価）のやり取りをせずに無償で物の貸し借りをする契約形態です。
民法上の条文では、このように規定されています。
使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了した時に返還することを約することによって、その効力を生ずる。
友人にタダで車を貸す、傘を借りるなどといった日常生活の場面によくあることで、一度は皆さんも経験あるのではないでしょうか。実はこのやり取りは使用貸借という契約をしているんですね。
賃貸借
賃貸借は、賃料（対価）を支払って物の貸し借りを行うことを言います。
民法上の条文では、このように規定されています。
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対いてその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
賃料を支払ってアパートを借りる、映画のDVDをレンタルするときにレンタル料金を支払うというときです。この時は賃貸借という契約を結んでいることになります。
使用貸借と賃貸借、どちらが適用される？
よくあるケースから、使用貸借または賃貸借のどちらが適用されるのかみていきましょう。
借主が貸主の代わりに固定資産税を支払っていた場合
不動産を貸し借りするときのことです。
不動産は所有しているだけで固定資産税が課税され、支払わなければなりません。
固定資産税などの維持費程度のお金を借主が負担していた場合は、使用貸借と賃貸借のどちらになるでしょうか。
この場合は使用貸借となります。
必ずかかる固定資産税程度の負担ですから、貸している方は維持費を負担してもらっているだけですよね。これだけでは賃料（対価）をもらっているとはいえませんので、使用貸借となります。
親子間での使用貸借
親子間での不動産の貸し借りはどうなるのでしょうか。
よくある例として、親名義の土地に子供が家を建てたときです。
一般的には、土地を借りたら土地所有者に対して地代を支払いますが、親子間で地代を支払うケースは少なく、タダか、固定資産税程度のお金のやり取りです。
この時も使用貸借とみなされます。
もし、固定資産税程度ではなく、相場並みの地代を子が親に支払っていたら賃貸借となります。
地代の相場などを知りたい場合は、「借地権とは？地代の相場や借地を売ったり賃貸するときの進め方や注意点を解説」の記事をご覧ください。
契約書がなく口約束で貸した場合
口約束で物を貸し借りた場合は、契約が成立しているのでしょうか。また、そのときは使用貸借と賃貸借どちらになるのでしょうか。
まず、口約束であっても契約は成立します。
民法の第522条にその規定があるのでご紹介します。
第1項
契約は、契約の内容を示してその締結を申し入れる意思表示（以下「申込み」という。）に対して相手方が承諾をしたときに成立する。
第2項
契約の成立には、法令の特別の定めがある場合を除き、書面の作成その他の方式を具備することを要しない。
賃料の支払いの有無、賃料が幾らかなどを口頭で話し合い、貸す方、借りる方が納得すれば口約束でも契約が成り立つということですね。
そして、使用貸借か賃貸借か？ですが、これは口約束かどうかではなく、あくまでも賃料（対価）の授受があるかどうかで契約形態を判断します。
なお、定期借家や定期借地という契約形態の場合は、必ず書面（公証契約等）を取り交わすことになります。口約束では契約が無効となります。
使用貸借を解消するには？
使用貸借で物を貸し借りしたけどそろそろ返してほしい、というときはどのように使用貸借契約を解消するのでしょうか。
民法に条文がありますので見てみましょう。
第1項
当事者が使用貸借の期間を定めたときは、使用貸借は、その期間が満了することによって終了する。
第2項
当事者が使用貸借の期間を定めなかった場合において、使用及び収益の目的を定めたときは、使用貸借は、借主がその目的に従い使用及び収益を終えることによって終了する。
第3項
使用貸借は、借主の死亡によって終了する。
令和〇年〇月〇日まで使っていいよと、使用貸借の期限が定められていたときは、その期間が到来したら使用貸借は終了しますので、借主は物を返還しないといけません。
「使用及び収益の目的を」これはちょっと難しい言い回しですね。
期間は定めてはいないんだけど、例えば、Aさんが自分のブログを書きあげたくて、Bさんからパソコンを借りたという場合は、そのブログを書き終えたら使用貸借は終了してAさんはBさんにパソコンを返還することになります。
借りている人が亡くなったら、使用貸借は終了して物を返還しなければなりません。
ただし、例外的なケースもありますのでこの後の事例でお伝えします。
第1項
貸主は、前条第二項に規定する場合において、同項の目的に従い借主が使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、契約の解除をすることができる。
第2項
当事者が使用貸借の期間並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも契約の解除をすることができる。
第3項
借主は、いつでも契約を解除することができる。
貸主や借主が、その相手方に対して契約を解除することができる場合についてです。
契約の期間を決めていなかったけど、物を貸し借りしたときの目的は達成したと考えられる期間が経過したら契約解除できるとしています。
先ほどの例でいうと、Bさんは、Aさんがブログを書き終えたであろう期間を過ぎたから、使用貸借契約を解除して、Aさんに貸したパソコンを返還してもらうといったことです。
使用貸借を解消するための手順
使用貸借を解消するときは次の手順ですすめましょう。
2．借主に使用貸借の契約解消を伝えて、貸した物の返還を求める。
3．貸した物が破損や損耗がないかどうか確認する。破損や損耗などがあるときは借主に原状回復してもらう。
注意点は、通常に使っていて損耗した部分や経年劣化についての修繕を貸主又は借主のどちらが負担するのか予め決めておく必要があります。
2．借りた物が破損していれば原状回復して貸主に返す。
使用貸借している土地を売却・活用するには借主の立ち退きが必要
使用貸借で貸している土地を、何らかの理由で売却やアパートなどの土地活用することにしたときは、借主から土地を返還してもらわなければなりません。
このとき、先ほどの使用貸借の終了や解消の条件を満たしていれば返還してもらえます。
しかし、契約期間中であったり、借主が使用及び収益の目的を達成していない状態であれば、借主はその返還に応じる必要はありません。
それでも土地を返してもらいたいのであれば、借主に立ち退きしてもらうしかありません。
そうなると、話し合い次第ではありますが、借主に立ち退き料を支払うことで使用貸借契約を終了させて立ち退いてもらうようになります。
親子間でも借主に立ち退き料を払う必要がある？
親子間であっても、契約期間中であったり使用及び収益の目的を達していない状態で不動産を返還して出ていってほしいというときは、同様に立ち退き料の話になるでしょう。
この立ち退き料が必要かどうかについては、専門的な判断が必要ですから、必ず弁護士などの法律家に相談しましょう。
事例：使用貸借を引き金にすれ違う兄妹
それでは、親子間で使用貸借している土地の相続トラブルについて事例をご紹介します。
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【家族構成】父87歳（昨年他界）、母84歳、兄60歳、妹Aさん（58歳）
【お悩み】使用貸借している土地の相続についての兄妹間トラブル
□母は3年前から認知症の症状が現れ、施設に入所中。
□遺言により不動産は長男がすべて相続し、母の面倒を見ることとしてある。
□長男は結婚し、奥様と子（35歳）と一緒に、相続した実家に住んでいる。
□妹Ａさんが結婚した時、妹Aさんの夫が、父の土地の一部を借りて自宅を建築。
※土地賃貸について契約書は交わしておらず、地代も発生していない（使用貸借）。
遺言により父の不動産は全て兄が相続することについて、Ａさんは昔からそのように言われてきたので、その点は納得しているご様子でした。
しかし普段は温厚で、今まで兄妹関係も良好であった兄から、思いもよらないことを言われたのです。
兄「お前が住んでいる家の土地はタダで借りているんだよな。悪いが、俺の子どもの家を建てたいから、明け渡してほしい。俺が相続した土地だし、タダで借りていたんだから仕方ないよな。」
妹Aさん「お父さん、お兄ちゃんに言ってなかったの？今まで地代を払ったことは無いけど、それはお父さんが決めた事だし…。しかも建物もまだまだ使える状態だから、そんなこと言われても困るよ」
話し合いは平行線のまま進みません。
さて、Aさんは建物を明け渡さないといけないのでしょうか。
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使用貸借における相続への影響
使用貸借の場合、次のことに留意する必要があります。
妹Aさん達が、借りたときの目的（家に住み続ける等）のまま使用し続ける限り、兄はそのまま土地を貸し続けなければなりません。
そのため、妹Aさんの夫はお兄さんから立退きの要求があったとしても、原則は使用貸借を主張して、そのまま住み続けることが出来ます。
※留意点
相当期間の経過を設けて明け渡す、第三者に土地を売却した場合など、個別の事情や経緯により異なりますので、不動産に詳しい弁護士へご相談下さい。
民法５９７条３項によると「使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う（概略）」とされています。つまりこの条文とおりであれば、借主であるAさんの夫が亡くなったので使用貸借の効力はなくなり、妹Aさんは建物を取り壊し、土地を兄に返還しなければならないことになります。
いかがでしょうか？いくら使用貸借でも、何だかそれはかわいそうと思いませんか。
このような事件は少なくないようで、裁判まで発展しているものもあります。
裁判事例（東京地判平成5年9月14日等）では、【家を建てて住む目的など、借主の状況を考慮すべき事由がある場合には、使用貸借の地位は引き継がれるべき】との判決が出ています。
裁判事例はあくまで例外として認めているものですが、借主の権利はある程度守られる傾向にあるようです。
ただ、事例によって判例結果はまちまちです。あくまで事案による、ということでしょう。
使用貸借のトラブルを防止するには
使用貸借を巡るトラブルは後を絶ちません。
物を無償で貸し借りしている当人同士の仲がいいあいだは問題が起こらないと思いますが、仲悪くなったり、どちらかが亡くなり関係性が薄い者同士となった時に、物の返還を巡って問題が起こりやすくなります。
使用貸借の契約形態がダメなのではなく、どれだけ親しい仲であってもトラブルにならないようにしておくことが大事です。
家族や知り合いへの使用貸借でも契約書の作成をする
親子などの家族間や知り合いで物の貸し借りをするときは、口約束であることが多いのではないでしょうか。
いちいち契約書を作成するのはちょっと面倒ですし、そこまでしなくても…と考えるのは良く分かります。
手軽である一方で注意すべきことがあります。
対象の物を破損したときの対処法や、貸し借りの期間など、口約束でかわした内容を忘れてしまい、約束した！約束していない！などの言い合いから争いに発展することがあります。
このような争いを防止するには、賃貸条件を記した書面を交わすことがいいでしょう。
家族皆への周知の重要性
使用貸借は、当事者間（貸主と借主）で合意してさえいれば、書面にしなくても契約が成立しています。（諾成契約と言います）
しかし、将来その土地の相続に関わってくる他の兄弟たちがその土地の貸し借りを知らされていないこともあります。
もし、お兄さんと妹Ａさん（又は夫）が昔から不仲で、相続の際に揉める可能性があるとしたら、お父さんから、お兄さんに対して「土地は妹Aに無償で貸し続けること」を納得させたり、心配なら契約書を締結しておいたり、遺言を用意したり……事前に対策ができたはずです。
父が元気でいるうちは父と妹Aさんだけの話でしたが、このように父に相続が発生すると、土地は兄妹の相続財産となり、本事例のように相続や利用を巡って揉めてしまうことがあります。
父と妹Aさんだけの話にせず、妹Aさんに土地を貸すときから、家族会議を開いて、父の想い・考えを子に伝えおくことが大事です。もちろん、後日、言った言わないという水掛け論とならないよう書面化しておくことが良いでしょう。
不動産のような金額が大きく分けにくい財産は、事例のように後々のトラブルになりやすいです。
家族だから大丈夫！ではなく、もし遺産を巡って争いたくないのであれば、家族だからこそしっかりと対応しておくべきなのです。
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まとめ
今回のポイントは以下の通りです。
・不動産を「使用貸借」している場合は相続時に注意が必要。貸している側、借りている側のどちらが先に相続発生するかで使用貸借の扱いが変わり、民法上は借主の死亡により使用貸借は終了してしまう。
・裁判事例では、借主の権利がある程度守られる傾向にあるが、事情や経緯によって結果はまちまちである。
・使用貸借で揉めないようにするためには、使用貸借契約書を作成するなど事前の準備と家族への周知が必要。
この世の中、タダより怖いものはありません。また、家族だから安心ということもありません。
特に、誰もが必要とする不動産であるからこそ、大切な家族が将来困らないようきちんと対策していく必要があるでしょう。
自分たちは相続税が掛からない、不動産は自宅だけだから大丈夫と言う方も多いですが、実はそういうご家庭が一番揉めているのです。
今回のケースのように、自分の資産のどこに落とし穴があるかわかりません。
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