崖っぷち相続申告　知らない土地を相続！！ - 遺産相続コンシェルジュ公式ブログ

崖っぷち相続申告　知らない土地を相続！！

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縁もゆかりもない土地を相続！

今回は見たこともない、縁もゆかりもない土地を相続したご兄弟のお話。最近相続の案件で、このようなケースが増えている。相続人は相続発生までその不動産の存在すら知らず、駆け込みで相談にやってくる。ここで紹介するのは正にその実例。
 
今年の３月、長男Ａさんから相談を受けた。「父が亡くなり相続した土地があるが、見たこともないので売って弟と分けたい。弟もこの土地の売却には賛成しているから早々に売却したい」とのこと。土地は未利用地であるために持っているだけで固都税を負担しなければならないので、できるだけ早くこの土地を処分したいとのことだった。
 
顧問税理士による財産評価は４，０００万円とのこと。できればその評価額程度での売却を希望していた。

驚愕の現地！買い手がつかない！？

相談を受けた後、手元にある地図と公図を頼りに早速現地へ調査に向かった。地図や公図を見る限りごく普通の土地であり、角地という利点もあった。
 
しかし現地に到着と同時に、愕然…！
 
その土地は道路から最大で６ｍほど切り立ったがけ地になっていた。近くには何か所も『危険！がけ倒壊の恐れあり！』の警告看板も立っている。そしてその土地には太い木が何本も生い茂っている。崖地には擁壁はあるものの老朽がひどく、やり直す必要がある…。宅地として売却するには難しい状況であった。
 
それだけではない。この土地には上下水道やガスなどのライフラインの管も一切埋設されていない。また埋蔵文化財包蔵地内にも指定されていた。
 
調査を進めるにつれて書ききれないほどの様々なリスクが浮き彫りになってくる。
 
状況を全く知らないＡさんに早速この事実を報告。Ａさんは「そんな崖があるの！？売れるの！？」と困惑の様子。
現状を踏まえ、個人へ売却するには難易度が高すぎることを説明し、プロである戸建分譲業者に絞り、この土地の販売活動を行うことに決定した。
 
販売価格を決定するためにあらゆる専門家にこの土地を見てもらい見積もりを取得した。
 
結果、擁壁や造成費、インフラ整備、伐採抜根などに約３，０００万円の費用を要するという。本来であれば、がけ倒壊などを考慮すると価格を付けることすら難しいそうだ。これらの状況を踏まえ、Ａさんに売却価格は１，０００万円を切る可能性もあると説明した上で、活動を開始した。
 
まず信頼できる業者を１０社ほどピックアップし紹介をした。しかし一週間もすると、造成費の問題や倒壊のリスク、開発から販売開始まで時間がかかるなどの理由で検討することができないという回答が続々と入ってきた。気が付くと検討できるのは地元密着の不動産会社１社のみになってしまっていた。
 
その１社も「本来購入はしない難しい土地であるが、地元なので」と回答を出してくれた。思わず「ありがとう！」と声が出そうだったが、少しでも価格が伸びるように交渉。最終的には「ここまでしか出せない」というぎりぎりの６００万円という数字がでてきた。

誰のために仕事をするのか！？

今回の土地の財産評価額は４，０００万円。売却価格と３，４００万円もの乖離があった。どのように評価を行ったのか、まずＡさんに話を聴いたところ、実は兄弟間で遺産分割のことで揉めてしまい、お互い税理士と弁護士を立てて各々話し合いを繰り返していたとのこと。だから評価が申告のぎりぎりになってしまったそうだ。
 
確かに時間がない中での評価とはいえ、さすがに疑問が残る。
 
Ａさんに了解を得て、評価を行った顧問税理士へ確認を行った。話を聴くと、知り合いの調査会社へ依頼し書面で現地の報告を受けたとのこと。評価はほぼ地図上で得られる情報を基に、何の評価減額もしていないとのこと。
 
時間はなかったというものの、現地を見ずに地図だけを見て評価を行ったということを聴き、少し強めに「もう一度評価をし直してもらえませんか」とお願いしてみると、税理士は「評価をし直して万一評価が下がらない場合だれが責任をとるのだ」「税務調査がきたらどうする」と反論する始末。「依頼者のために合法的に最大限評価を引き下げ、相続税を下げることにトライするのが普通では」という私の言葉にも耳を傾けてもらえなかった。
 
結局、不動産鑑定士に評価を依頼し、それを基に更生の請求を行うことになった。
 
決して税理士の責任ではないが、一体誰のために、何のために仕事をしているのか？改めて税理士の選択の重要性を実感した。
 
鑑定結果は約１，０００万円。実際の売買価格まで引き下げることはできなかったものの、当初４，０００万円の評価額から３，０００万円も見直すことができた。
このまま更生の請求がうまくいくと約１，２００万円の相続税が還付されることになる。あまりにも大きな金額だ。

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