底地を高値で売却するには？底地売却、借地との等価交換方法を詳しく解説 - 遺産相続コンシェルジュ公式ブログ

 
 
「親から底地を相続して、そのまま所有し続けるときに気を付けることはあるのかな。」
 
「底地を売却するとき、どんな手続きが必要で、まず何をすればいいかわからない。」
 
このような悩みや不安はありませんか？
 
人に貸している土地のことを「底地」や「貸宅地」といいます。自分の土地を借地人さんに貸しているので自由に使うことはできません。
 
自分自身が自由に使えない土地を売却するとき、どのような人がこの土地を買うのか、価格はいくらになるのか、そして売買の手続きはどうすればいいのか。また、借地人さんから、借地権の売買や家屋の建て替え等に関する地主さんの承諾を求められたときの対応やその手続き、承諾料はどの程度もらえるのか、など分からないこともありますよね。
 
借地人さんとの契約内容や承諾事項などを知っておかないと、トラブルに発展したりすることもあります。
 
本記事では、底地を売却するときの注意点などを詳しく解説していきます。
 
 

今回のポイントは以下のとおりです。
 

　底地とは

 
土地を第三者に貸したとき、その土地のことを底地または貸宅地といいます。
 
本記事では、まとめて底地と呼ぶことにします。
 
底地は、資材置き場や駐車場経営する土地として貸すか、建物を建てる土地として貸すかによって、土地の評価額が変わります。
 
土地の評価額が変わるということは、相続税や贈与税に影響があるということです。
 
2つの貸し方の違いを簡単に言うと「建物の有無」です。
 
建物の所有を目的とした土地の賃貸は、借地法や借地借家法という法律が関わってきます。
 
駐車場等での土地利用にはそれらの法律は関係ありません。
 
本記事では、建物が建っている底地について解説していきます。
 
 

　底地に関係する法律は旧法借地権と借地借家法の普通借地権等がある

建物の所有を目的として土地を貸すと、借地権という権利が所有地につくことになります。
 

 

イメージ図では、借地権の枠が大きく、底地の方が小さくなっていますよね。借りている人の権利が強く、守られていることを表しています。
 
では、詳しく解説していきます。
 
借地権には、旧法借地権と、借地借家法の普通借地権と定期借地権があります。
 
土地を借りている人が家を建てて住んでいる場合の借地権は、旧法借地権か普通借地権のどちらかであることが大半ですので、定期借地権は少し触れる程度にします。
 
まず大事なポイントは、土地を貸したときの賃貸借契約の時期がいつなのかによって、適用される法律が変わることです。
 

 
本記事では、旧借地法を【旧法】、借地借家法を【新法】と呼ぶことにします。
 
たとえば、昭和50年に土地を貸したとします。
現在は令和4年ですが、この借地権について適用されるのは旧法です。
 
このように平成4年8月に法改正がありましたが、旧法が自動的に新法の適用となることはありません。借地人さんと合意したうえで土地賃貸借契約（旧法）を解除等して新しく契約を締結するなどで新法が適用されることになります。
 
いきなり難しい話になってしまいましたが、親が土地を貸した年月日を確認して、どちらの法律が関係するのかチェックしてみてください。
 

借地権の歴史や旧法と新法の違いの概要を知りたい方は、「底地とは？相続と生前贈与の手続きや費用」を詳しく解説をご覧ください。
 
 

　底地を売買するときの価格

 
底地を売却するときの取引価格の求め方についてお伝えします。

 
売買するときは『相続税評価額』と『売却査定価格』を使います。借地人さんに売却するときは売却査定価格、第三者に売却するときは相続税評価額です。
 

　底地の相続税評価額

まずは相続税評価額の求め方からお伝えします。
 
自分の土地を借地人さんに貸しているので、その土地を自分が自由に使うことはできません。
 
そこで底地の評価方法は、『借地権割合』という借地人さんが経済的利益を得ている部分を、自用地（更地）の評価額から引いて求めることになっています　。
 

自用地の相続税評価額は、土地面積 × 路線価　で求めます。
借地権割合は、路線価図の上部にある『借地権割合』を使います。
 
ご自身の底地の路線価を調べたい、相続税や贈与税の求め方、借地権を相続か贈与どちらでもらったほうがお得か知りたい方は、「底地とは？相続と生前贈与の手続きや費用を詳しく解説」をご覧ください。
 

　売買するときの底地の価格の求め方

底地を売却するときの価格は、大きく2つあります。
 
先ほどもお伝えしましたが、借地人さんに売却する価格と、第三者に売却する価格です。
まずは借地人さんに売却するときの価格を計算してみましょう。
 

借地人さんに売却する価格

ステップ1　所有権としての価格を求める

 
まずは底地価格ではなく、所有権としての価格を求めます。
 
所有されている底地の特徴と似ている周辺の取引事例（所有権）を、できれば5つほど不動産売買情報が載っているポータルサイトから集めます。
 
続いて、集めた事例の㎡単価を、売買価格÷土地面積（㎡）で求めます。
そして集めた事例の㎡単価の平均値を出し、所有土地（底地）面積を掛けて所有権価格を計算します。
 

 
本来であれば、底地売買の事例を使いたいところなのですが、事例がほとんどありません。
そのため所有権価格から計算します。
 

ステップ2　所有権価格に掛け目を乗じる

 
ステップ1で求めた所有権価格に、相続税評価額を計算するときの借地権割合のように掛け目を乗じます。
 
「借地権割合」を目安として使うこともありますが、実際の掛け目は、所有権価格の50％とすることが多いです。
 
具体的な数字でみていきましょう。
 

 
まず、所有権価格を求めます。
 
周辺で土地形状や駅距離などが似ている取引情報
1.　価格3,000万円　土地面積100㎡　1㎡当りの単価　30万円
2.　価格3,150万円　土地価格100㎡　1㎡当りの単価　32万円
3.　価格3,250万円　土地価格120㎡　1㎡当りの単価　27万円
4.　価格3,400万円　土地面積130㎡　1㎡当りの単価　26万円
5.　価格3,450万円　土地面積120㎡　1㎡当りの単価　29万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 平均単価　29万円
 

5つの取引情報を1㎡当りの単価まで計算し、その平均単価を割り出します。
 
所有権価格は、借地面積100㎡×29万円＝2,900万円と計算します。
 
次に、所有権価格を基に底地価格を求めます。
 
底地価格を求めるときに乗じる割合については、上述のとおり50％とします。
 
2,900万円×50％＝1,450万円
 
底地価格を1,450万円と査定しました。
底地の価格が知りたい方は、このように計算してみてください。
 
 

第三者に売却する場合

次に、底地を借地人さんではなく、第三者に売却する場合をみていきましょう。
 
底地は、一般個人の方が購入しても住めるわけではないので、購入者となることはありません。ではだれが購入するのかというと、底地買取の不動産会社や個人投資家（以下、「底地業者」といいます。）となることが大半です。
 
底地業者は、地代を得られる投資物件などとして購入します。対底地業者の売却価格は、年間地代から利回り計算する方法もありますが、相続税評価額から求める方法が主流です。
 
このときの売買価格の目安は、底地の相続税評価額の50％から65％くらいです。
 
具体的な数字でみていきましょう。
 

 
自用地評価額：100㎡×300,000円/㎡＝30,000,000円
底地の評価額：30,000,000円×（1－60％）＝12,000,000円
底地の価格　：12,000,000円×50％＝6,000,000円　
　　　　　　　12,000,000円×65％＝7,800,000円
 
この事例の底地業者が購入検討する価格は、600万円～780万円となります。
 
ただ、自分で計算するのは難しいですよね。
 
実際に売却するときは、底地取引の経験が豊富な不動産会社に価格査定してもらったり、進め方について相談したほうが良いでしょう。
 
 

　売買するときの留意点

 
底地を売却するときは、隣接地との土地境界点の確認などの調査や、借地人さんとの土地賃貸借契約の内容を整理するなど必要な作業があります。
 
この作業を怠ると、底地の売買価格が下がったりする可能性もあるのでしっかりと調査と状況把握をしておきましょう。
 

　借地権の境を明確にしておく

借地権の範囲を明確にしておくことが重要です。
 
借地人さんや底地業者のどちらが購入する場合でも、どこまでが借りている土地なのか明確でないと不安ですよね。特に、以下の公図のような一筆の土地に2以上の借地権がある場合は、借地権の境が不明瞭なケースも見受けられます。
 

 

借地境が分からないままだと、購入者からみると「隣地の方と借地境を巡ってトラブルになるかも」とマイナスイメージを抱かせてしまいます。そうなると価格が安くなる要因にも。
 
上記の図であれば、緑とオレンジの間の借地境を、借地の測量をして借地の測量図（借地割図ともいいます）を作り、購入者にとっての不安材料を減らしましょう。
 

　土地の賃貸借契約書などを整理しておく

第三者へ売却するときは、地代や更新料、承諾料などの取り決めはあるのか、契約期間はあとどのくらい残っているのか、滞納はあるのかなど、契約などの状況を正しく伝えることが求められます。
 

 
上記の項目は土地賃貸借契約書等で確認しておいた方が良いでしょう。
 
借地人と明確な取り決めがないと、購入後に借地人さんと更新料の支払いや各種承諾料の料率などで揉めることがでてきます。このように将来的に借地人さんと揉めるリスクがある場合は、その分価格が安くなる可能性が高くなるでしょう。

　底地売却の流れ

 
底地は土地を自由に利用できないため、購入する人が借地人さんや底地業者さんになるとお伝えしましたが、どのように売却活動をしたらいいのでしょうか。
 

 
ステップ３－２の底地業者への売却活動は、底地取り引きの経験が豊富な不動産仲介会社に相談することがいいでしょう。
 

　借地人さんと売買等するときの方法

 
地主さん（底地）と借地人さん（借地権）との間では「同時売却」「等価交換」「借地権購入」の3つの取引があります。借地人さんが借地権を手放すことは少ないのですが、たとえば借地人さんに相続が起きたタイミングだと借地権を売却する可能性があります。
 
地主さんとして、借地人さんから借地権売却や等価交換などの相談をされたときなど、いざという時のために知っておくといいと思います。
 
本記事では「同時売却」「等価交換」について、注意点とともに解説します。
 

　同時売却する

地主さんの底地と、借地人さんの借地権を同時に売却するときのメリットと留意点をお伝えします。
 
底地と借地権を同時にですから、買主からみたら『底地+借地権＝所有権』となります。当然ながら、『所有権価格』つまり高い値段で売ることができます。
 
ここで問題になるのが、どうやって売買価格を地主さんと借地人さんとで配分するかです。
 
よく勘違いされるのですが、借地権割合（路線価図に記載のもの）ではありません。
あくまでも借地権割合とは相続評価額を求めるときに使うものだからです。
 

配分を決めるときは第三者を入れるとスムーズに進むことがある

この配分には法律的な定めがなく、あくまでも話し合いで決めることになります。
 
地主さんからしてみたら、所有者は自分であるから配分は多くもらいたい、
借地人さんにとっては、借地権割合でも決められているし自由に土地を使えるのも借地権なのだから配分は多くもらいたい。
 
このように意見が割れることがあります。
 
配分について直接の話し合いを続けるよりも、不動産会社等の借地底地の専門家を第三者として間に入れたほうがいいかもしれません。
 

同時売却のチャンスは逃してはならない

底地を売却するとき、借地人さんも売却する意思があるようでしたら一緒に売却したほうが間違いなく高く売れます。
 
ですから、いざという時のために、『土地の境界を明確にする』など土地の整備をしておくことが重要でしょう。
 

　等価交換する

底地と借地権を交換して、所有権の土地を持ち合うことをいいます。
 

 

このように底地と借地権を交換する方法を等価交換といいます。
 
お互いに所有権として所有できるようになるので、地主さんは土地を自由に使えるようになり、借地人さんにとってみたら、承諾を得ることなく売却や建て替えができるようになります。
 

底地と借地権の価格を調べてから実行する

底地と借地権の価格を調べ、同等の価値で交換するときの土地面積を計算します。不動産の査定、土地の交換による譲渡税をなしとする特例があるなど不動産の他に税務的な検証も必要です。税理士等の専門家も交えて進めましょう。
 

等価交換後の土地に家を建築できるよう計画する

せっかく等価交換して所有権になっても、建築ができない土地では交換した意味が薄れてしまいます。測量図を作成して検証することが必要なので、建築会社や土地家屋調査士も交えて進めましょう。
 

土地を分筆するために土地境界確定をする必要がある

地主さんが所有する土地、借地人さんが所有する土地を分けるため、土地を分筆する必要があります。土地家屋調査士さんに依頼して当該土地に接する土地や道路の所有者と境界立会いを済ませましょう。もし境界で揉めてしまうと土地分筆ができなくなり、等価交換ができなくなります。お隣さんと揉めないように慎重に進めましょう。
 

プロサーチ株式会社では、底地や借地権に関する無料診断が可能です。
 
底地などの時価と評価を知りたい、売却や同時売却、等価交換などするときに気を付けることはあるか、そもそも売却したほうが良いのかどうかなど、もっと詳しく知りたい、ちょっと質問したいという方はぜひこちらから無料診断をお試しください。
 

　まとめ

 
 
底地を所有し続けるときは、地代増減や承諾料や更新料などの話し合い次第で信頼関係が壊れてしまうことも・・・常にガラスのように割れやすいです。良好な関係を築いていくには、“土地賃貸借契約での決め事”をしっかりとつくっておくことも必要でしょう。
 
そして、底地を売却するときは、売却価格査定をしたり、売却交渉先を借地人さんなのか底地業者などにするのかなど、進め方も併せて検討しましょう。
 
底地に関して売買や相続について相談したいときは、底地や相続に精通した不動産相続の専門家に話を聞いてみてください。

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20歳のとき母方の祖父母を火事で亡くし、祖父祖母の相続では兄妹間の争族に発展。『またいつか』ではなく『すぐにでも』行動しなければならないことや、どれだけ仲の良い兄妹でも揉めることを痛感。会社の事業理念に『家族の物語をつむぐ』を掲げ、不動産等のモノだけではなく、親や子に対する想いや思い出などのコトも含め、家族が織りなしてきた物語（モノやコト）を親から子へと継承していくことこそが【真の相続】と考え、不動産相続のプロとして、お客様の気持ちを聴き、寄り添う姿に多くの顧客から評価を得ている。
現在は全国から寄せられる相続に関する相談の解決に尽力しながら、家族信託の提案や、相続問題解決のヒントをメルマガ・セミナーなどで情報を発信している。