私道トラブルとは？私道で問題となる代表事例と対処方法、事前にできる対策を詳しく解説 - 遺産相続コンシェルジュ公式ブログ

 
『私道を巡ってトラブルが発生すると、不動産が売れなくなる』
 
ちょっとショッキングな言葉ですが、決して大げさではありません。
 
普段から何年も何十年も何の問題もなく通っていた道でトラブルなんて起こるのか？にわかには信じられませんよね。
 
しかし、不動産売買の取引の現場ではよくあります。
 
さて、皆様のご自宅の前の道（前面道路）は、公道・私道どちらでしょうか？
 
道路に『公道』や『私道』とは書いていないので、役所で確認しない限りは現場で見てもどちらなのか判別ができません。
 
本記事では、道路の種類の確認方法や、よくある私道トラブルを未然に防ぐポイントをお伝えします。
 
 
本記事のポイントはこちら。
 

　 道路には公道と私道の２種類がある

 
国や自治体が所有し管理する「公道」に対し、個人や法人が所有し管理している道を「私道」といいます。普段みなさんが歩いている道は、公道？それとも私道でしょうか。
 
看板に「ここは私道です」と表示しているところもありますが、多くはなにも表示していません。ですので、公道か私道なのか道路を見ただけで判断することは難しいです。
 

　国や地方公共団体が所有している道路が公道

公道とは国や各自治体が所有している道路で、誰でも通行できます。
 
道路の管理も国や自治体が行っており、道路を清掃したり、道路が陥没等したときは復旧工事をしたりします。
 

　個人や法人が所有している道路が私道

私道とは個人や法人が所有している道路です。所有者は、通行できる人を制限したり、誰でも通行できるようにすることもできます。
 
清掃や補修工事などの管理は、私道の所有者が責任を負い、その費用も負担します。
 

　公道と私道の違いと見分け方

公道か私道かを確認する方法として3つご紹介します。
 

不動産購入時の重要事項説明書を確認する

不動産を購入した際の重要事項説明書を確認しましょう。
不動産会社が調査したもので、道路種別の欄に記載されています。
 

 

不動産の所在地を管轄する道路管理課で確認する

役所の窓口（代表）に電話して、「道路の種別が知りたいです。どちらで聞けばいいですか？」と確認してください。どこの課に行けばいいか教えてくれます。
 
そしてその課に行って、「住所が○○の、道路の種別を教えてください」と尋ねると、公道か私道か教えてくれます。このときの住所は地番ではなく、郵便物が届く住所（住居表示）を伝えてください。
 
なお、役所によっては役所のホームページに記載されていることがあります。
インターネット上で確認したい方は、役所の窓口の方にインターネットでも確認できますか？と聞いてみてください。
 

法務局出張所で道路の登記簿謄本を取る

土地の面積や所有者などの情報が記載してある全部事項証明書、いわゆる登記簿謄本でも確認できます。
 
登記簿謄本は、最寄りの法務局出張所に行き、窓口の方に「私の所有地に接する道路の所有者が知りたいので、公図と登記簿謄本の取り方を教えてください。住所は○○」と尋ねると、登記簿謄本の取り方を教えてもらえます。
 

※全部事項証明書の抜粋
 
登記簿謄本の甲区欄（所有者名が記載されている部分）に、国や地方自治体の名前があれば公道、個人や法人の名前であれば私道ということです。
 
 

　私道で確認すべき所有持分とその形態

 
土地を売却したり建物を建築しようとするときは、まず土地が接している道路が私道なのかどうか、そしてその私道の持分を所有しているのかを調べることが必要です。
 
接している道路が私道の場合には以下の２つのことを確認する必要があります。
 

　私道の持分があるかどうか

私道の持分を持っていないと、売却や建築ができなかったりすることがあります。
 
私道を所有しているかどうかの確認方法は以下の通りです。
 

　共有型と分筆型

私道を所有する形態としては、共有型と分筆型の２つがあります。

共有型

共有型は、私道全部をAからFの土地所有者で共有している状態です。
 

分筆型

分筆型は、AからFの土地所有者が私道を分筆して単独で所有している状態です。
例えば土地Aの住民は、大きな道路に出るためには他人が所有する私道BCDEFを通行することになります。
 

共有型と分筆型を判断する方法

法務局出張所で公図を取得し、私道が分筆されているのかどうかで判断します。
 

 
この図の赤枠で囲まれた382-7番の土地は共有型です。
 
 
共有型と分筆型で注意したいのは分筆型の私道です。
 
分筆型は、他人が所有する私道を通行することになるので、通行掘削承諾書という書面をその私道所有者から貰う必要があります。
 
この承諾書がないと売買や建て替えができなくなることがあります。
 
私道の通行掘削承諾書や、私道のセットバック、私道にかかる税金のことを知りたい方は、「私道と公道の違いとは？揉めがちな私道トラブルを未然に防ぐ３つのポイント」をご覧ください。
 
 

　私道で発生しがちなトラブル事例

 
私道に接している不動産を売却や建て替えなどするとき、他の私道所有者などとトラブルになることがあります。
 

　他の私道所有者との関係で必要な承諾が得られず建物が新築できない

私道持分を所有していないときや私道が分筆型で私道の通行掘削承諾書が得られないまま建築工事（工事車両の通行や、私道の掘削など）を進めると、私道所有者から工事差し止めを求められるなどトラブルに発展する場合があります。
 
建築会社はこれを避けるため、私道の通行掘削承諾書がなければ工事しようとしません。
 
建築工事をする前に他の私道所有者から私道の通行掘削承諾書を取り付けるようしましょう。できれば、建築会社の担当者からどのような工事をするのか、車両通行などで迷惑がかかることなどを説明してもらったほうが良いです。
 
私道所有者も、工事期間や工事車両のこと、掘削した後の私道の復元方法などについて確認したいことが沢山ありますから、受け答えをしっかりして不安を取り除いたうえで私道の通行掘削承諾書を貰うようにしましょう。
 

　他の私道所有者の承諾がないと不動産を売却できない

不動産を売却するとき、私道持分がない、または私道持分はあるが分筆型の場合は、買主から私道の通行掘削承諾書を取り付けることを売買条件とされることがあります。
 
もし承諾を取り付けられなければ、条件未成就として売買することができません。不動産取引の現場では、私道の通行掘削承諾を取ることは大変という認識のもと、かなり慎重に進めます。
 

・私道所有者との仲が険悪
・私道所有者と連絡が取れない
・相続の度に私道所有者が増え数十名以上いる
 
などのような状態だと承諾を取り付けられない可能性があります。

　相続税申告期限ギリギリ！私道持分がない不動産の売却

 
相談に来られたのが2021年１月だったので申告期限2021年5月まで残り4ヶ月です。申告期限までの4か月以内に不動産を売却しなくてはいけないことがわかりました。
 
相続発生後に不動産を売却して相続税を納めたい方は、「相続発生後、不動産を売却して相続税を納めるためにまず知っておきたいスケジュールの話」を読んでいただくと、相続税の申告期限内により確実に納税するためのポイントを知ることができます。
 
 
さて、Aさんからご依頼をいただき不動産調査を進めていくと、ご実家の前面道路は私道であることが分かりました。
 
2021年1月末に調査を終え、Aさんに調査結果と今後おこなうことについてご報告しました。

※土地の取引では、土地境界確定などの作業もありますが本記事では割愛します。
 
 
Aさんから、私道に関するご質問がありました。
 

 
A:はい、承諾を得なければなりません。
 
建築工事では、工事車両の通行や、上下水道やガスなどの配管工事などのために、私道を通行、掘削する作業が発生します。
 
もし、私道所有者に無断で建築工事を行うと、私道所有者から工事差し止めなどトラブルに発展する可能性があります。
 
土地を買った人がこのよう事態にならないよう、土地の売買条件に私道の通行掘削承諾書を取り付けることがあります。
 

 

売却方法のご提示

これらを踏まえて、Aさんに期限付き入札による売却方法を提示しました。
 
・土地を買い取って分譲住宅を建築して販売する会社（以下、「戸建て事業者」といいます。）を10社ピックアップして、2021年2月に売買情報を提供する
・戸建て事業者には、2021年2月末までを期限として購入する価格を提示してもらう
・私道の通行掘削承諾書の取り付けを売買条件としないこと
 
戸建て事業者は、約1ヶ月間で土地を買い取る価格を算出することになりますが、多くの場合は1ヶ月もあれば期限内に価格提示してもらえます。
 
インターネットへ物件情報を掲載し、一般個人の買主を探すという方法がよく知られています。しかし、いつ買主が現れるか分からず、相続税の申告に間に合わない可能性もあるため今回は除外しました。
 
私道の通行掘削承諾書の取り付けを売買条件としないとした理由は、相続税の申告期日までに確実に売却するためには、承諾の取得ができないという不安定要素を消すためです。

 
つまり、売買完了後に戸建て事業者の自らの責任と負担で承諾を取得してもらうのです。
 
この方法であれば、承諾を得られないリスクは排除できます。
しかし、そのリスクを買主が負うことになりますから、価格はおよそ30～50％ほど減額されます。
 
一方、当該承諾の取得を売買条件にすると、リスクを戸建て事業者が負う必要がなくなるため価格は減額されませんが、私道所有者11名のうち1名でも拒否され承諾を取得ができないと、売買が不成立となるリスクがあります。
 
これらの情報をお伝えした上でAさんが出した結論は、「両親が苦労して築いてきた財産ですから、できるだけ真っ当な価格で売却したいです。承諾を得られなかったときのリスクも承知の上で、承諾を取得して売却するということで進めてもらえませんか」というものでした。
 
Aさんの想いに応えるべく、所有者全員から承諾を得ること、そして相続税の申告期限までに売却を完了させることを目指してさっそく実行に移していきました。

　売却活動：期限付き入札

不動産買取会社（戸建て事業者）には、価格提示を2パターンで出していただくようにしました。
 
①売主（Aさん）が、決済時までに私道通行掘削承諾書を取得する場合の価格
②私道通行掘削承諾書の取得ができなかった場合の価格
 
承諾が取得できなかった場合を想定し、②のパターンも追加して価格検討していただくよう、活動をスタートしました。
 

私道所有者へのアプローチ

Aさんと弊社にて、11人の私道所有者宅を個別に訪問。
 

 
なお、私道所有者1名当たりの承諾料予算を10万円とする確認をAさんにしました。
 
承諾料など私道所有者はその私道にかかる固定資産税や相続税、維持管理のための手間と費用を負担しているため、私道の通行掘削を承諾する代わりに金銭を要求されることもあります。
 
これまでの経験上、その承諾料が10万円前後であることが多いです。承諾料の他に毎月の通行料の設定している私道もあります。

　私道所有者へのアプローチの結果

 
昔からの付き合いがある9名の方は特に費用については考えていなかったようです。
費用を求めたJさんとKさんは、対応のわずらわしさを理由に挙げていました。
 

私道所有者へのアプローチなど売却活動も順調に進み、想定より少し高めで納得できる購入価格を提示してくれた買主さんと売買契約を締結することができました。
 
不動産の売却と私道通行掘削承諾書の取得、そして相続税の納税を申告期限の2021年5月までに完了させることができたのです。
 
Aさんはホッと胸を撫で下ろしていました。
 
「実家を売るのにこんなにも大変な思いをするとは思いませんでした。私道の通行掘削承諾だってもっと早くから対応しておけば、期限ギリギリで売却できるかどうか分からないと不安になることなんてなかったですよね」
 
Aさんのおっしゃるとおり、親が元気なときなど事前に私道の通行掘削承諾書を取得できていたら、ここまで不安を感じることはなかったでしょう。

 
 

　私道トラブルを避けるために事前にやっておきたい3つのこと

 
私道トラブルが原因で売買や建築などができなくなるのは嫌ですよね。そのようにならないために、次の3つのことをやっておきましょう。
 

　私道の通行掘削承諾を取り付ける必要があるか確認する

通行添削承諾を取り付ける必要がある私道パターンは次のとおりです。
 
・私道持分を持っていない
・分筆型の私道持分がある
 
このどちらかに当てはまるときは通行掘削承諾書が必要です。ご自身の不動産が私道に接しているようでしたら、必ず確認しましょう。
 

　私道に関する負担を確認する

私道の税金や維持管理の負担についてもよく確認するようにしてください。
 

 
私道に接する土地を購入して建築する予定があるとき、親から相続して売却するときは、事前に確認しておきましょう。
 

　土地購入前に通行掘削承諾があるか必ず確認する

私道に接している土地を購入するときは、不動産仲介会社に私道の通行掘削承諾書があるかどうかを確認してください。
 
もし無いようでしたら売買契約の条件に「私道の通行掘削承諾書を取り付けることを条件とする」と加えるようにしてください。
 
購入後に私道の通行掘削承諾書がないことに気付いても、売主さんから協力を得るのは大変です。購入する前に売主さんの協力を得ながら取り付けることを推奨します。
 

　近隣と関係がある親世代が元気なうちに私道関係の承諾を取り付ける

 
相続で引き継いだあとでは私道の通行掘削承諾書を取り付けられないことがあります。
 
その土地での付き合い方などを知っていた親であればスムーズに進んだことでも、関係が希薄な子がいくと話しを聞いてさえもらえないことがあります。
 
近所同士の付き合いがある親が元気な時に行くのがいいでしょう。
 

今後、不動産を売却や建築などをする予定がある場合は、実行まで時間的なゆとりがある今のうちから私道所有者と話し合いをすることが大切です。
 
私道所有者もいきなり来られて、承諾して欲しい、持分を譲ってほしいと言われても困ってしまいます。なぜなら私道の維持管理の負担のこともありますから簡単に承諾してよいのかすぐに判断できないこともあるからです。
 
プロサーチ株式会社では、私道に接する不動産を売却したい方、相続した実家等を売りたい、貸したいと考えている方へ、今後どのように進めていけばよいのかなどの無料診断が可能です。
 

　まとめ

 
本記事のポイントはこちら。
 

 
・私道は普段生活をしているだけでは問題となることは少なく、売却や建て替えなど不動産を動かすときに問題が顕在化します。
 
私道に接する不動産の価値を下げずスムーズに売却するには、私道かどうかの確認などの不動産調査と、問題点の抽出、トラブル回避のための対策が必要です。このようなご相談は、相続と不動産に詳しい不動産会社へご相談することをおすすめします。

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20歳のとき母方の祖父母を火事で亡くし、祖父祖母の相続では兄妹間の争族に発展。『またいつか』ではなく『すぐにでも』行動しなければならないことや、どれだけ仲の良い兄妹でも揉めることを痛感。会社の事業理念に『家族の物語をつむぐ』を掲げ、不動産等のモノだけではなく、親や子に対する想いや思い出などのコトも含め、家族が織りなしてきた物語（モノやコト）を親から子へと継承していくことこそが【真の相続】と考え、不動産相続のプロとして、お客様の気持ちを聴き、寄り添う姿に多くの顧客から評価を得ている。
現在は全国から寄せられる相続に関する相談の解決に尽力しながら、家族信託の提案や、相続問題解決のヒントをメルマガ・セミナーなどで情報を発信している。